17 Kynslóðavandi, húsnæðisþing

Það er gaman að breyta til og ég sendi lesendur inn í helgina með brakandi fersk Borgartíðindi í stað þess að hefja vinnuvikuna á pósti eins og venjulega. Farið varlega í hálkunni.

Mannfjöldaspáin

Hagstofa Íslands gaf í vikunni út sína árlegu mannfjöldaspá, nú til ársins 2068. Nú sem fyrr eru töluverðir óvissuþættir í spánni en jafnframt nokkir öruggir punktar. Mannfjöldaþróunin er það sem drífur áfram alla eftirspurn eftir húsnæði, fólkið sem þarf þak yfir höfuðið er það sem knýr eftirspurnina að langmestu leyti. Oft fær sú hlið sem ákvarðast meira af aðgengi að fjármagni og bjartsýni neytenda meira vægi í umræðunni enda skiptir það afkomu fasteignamarkaðarins meira máli. Lánastofnanirnar sem fjármagna viðskiptin sjá breytingarnar á framboðshliðinni skýrt í sínum bókum. Hinumegin í jöfnunni er það afkoma húsnæðisnotenda sem safnast upp sem tap eða hagnaður en sést hvergi eins vel. Hvort fólk býr þröngt eða of rúmt sést ekki eins vel né heldur fórnarkostnaðurinn sem verður ef einhver flytur á brott eða ef fjölskylda stækkar ekki.

Helstu punktar

  • Fjölgun íbúa landsins er drifin áfram af innflutningi útlendinga fyrst og fremst. (Sjá mynd að ofan)

  • Mannfjöldaspáin er nokkuð íhaldssöm hvað varðar aðflutning til lengri tíma og gerir ráð fyrir bakslagi í aðflutningi.

  • Íslenskir ríkisborgarar flytja fleiri í burtu en flytja til landsins og hafa nær alltaf gert. (Sjá mynd að ofan)

  • Karlarnir eru fleiri en konurnar og eru að verða fleiri.

  • Íbúum gæti fjölgað um 23.000 næstu 4 árin sem kallar á um 2.000-2.500 íbúðir á ári nema fjöldi per íbúð fari vaxandi.

  • Fjöldi þeirra sem eru líklegastir til að kaupa sína fyrstu íbúð (24-30 ára) stendur í stað næstu 5 árin og fer fækkandi næstu 10 árin. Veltur þó mikið á aðflutningi en innflytjendurnir okkar eru mikið í þessum aldurshóp.

  • Fjöldi 75 ára og eldri vex um 4.000 til næstu 5 árin og 10.000 næstu 10 árin. Það fylgja ýmsar lífsstílsbreytingar að ná þeim aldri sem hlýtur að birtast í húsnæðisvali.

  • Íslendingar eru og verða áfram yngri en flestar Evrópuþjóðir.

Hugleiðingar

Það að innflutningur fólks sem kemur hugsanlega án mikils eiginfjár til landsins mun hafa áhrif á fjármögnun íbúðarhúsnæðis fyrir þann hóp. Ef fólk sér fyrir sér skamma eða óvissa framtíð á landinu er allt eins víst að leiguhúsnæði verði meira áberandi í vali fólks á búsetuformi.

Ef samkeppni milli fyrstu kaupenda fer minnkandi er allt eins víst að aldur fyrstu kaupenda geti farið lækkandi að nýju eða að minnsta kosti að fjöldi ungs fólks í foreldrahúsum fari minnkandi en hann er með hæsta móti hér miðað við nágrannalöndin.

Image

Ég hef einhvern tímann reynt að benda á að kannski er þetta stöðuga útstreymi fólks ekki neitt svakalegt heilbrigðismerki fyrir íslenskt samfélag. Á hverju ári sjá fleiri sér hag í að búa áfram í útlöndum frekar en Íslandi samanborið við þá sem ákveða að flytja „heim.“ Ég skil gildi þess að fólk sé hreyfanlegt og vil helst að allir prófi að búa erlendis. Vandinn er bara að mínu mati að það skila sér of fáir til baka og því miður er það líklega margt okkar besta fólk sem sér tækifærin annars staðar. Það væri merki um eftirsóttara umhverfi ef fólkið sem færi út kæmi aftur.

Eitt af því sem ég tel mikilvægt fyrir Ísland að vera aðlaðandi er að geta boðið upp á alvöru borgarumhverfi sem getur keppt við þær aðstæður sem fólk býr við erlendis. Það þarf líka viðeigandi störf. Ágæt skýrsla Hagfræðistofnunar sem ég var að glugga í bendir til að vanmenntun sé nokkur hér á landi í þeim störfum þar sem krafist er aukinnar menntunar, sérfræði- og rannsóknarstörfum þannig að það eru einhver tækifæri hérna. Það má líka gjarnan byggja upp ný tækifæri í réttu umhverfi. Ef ég ætti að veðja á eitt svæði til að slá nokkrar flugur í einu höggi þá væri það uppbygging í Vatnsmýrinni, mitt á milli háskólanna og Landspítala.

Vöxturinn í nýbyggingum verður áfram mestur til að mæta húsnæðisþörf eldra fólks sem er að breyta um lífsstíl og er með breyttar húsnæðisþarfir við starfslok. Ólíkar aðstæður þessa hóps og geta til að skipta um húsnæði og losa um eigið fé í húsnæði ásamt óskum um búsetuumhverfi ætti að vera leiðandi þáttur í umræðunni um húsnæðisgerð, íbúðahönnun og búsetuform á komandi misserum. Í dag er hlutfall eldra fólks á vinnumarkaði margfalt hér á við það sem gerist á meginlandi Evrópu. En það gæti breyst nú þegar fyrstu árgangarnir sem alltaf hafa greitt í lífeyrissjóð komast á aldur.

Ok Boomer!

WSJ er með ítarlega grein um húsnæðið sem eftirstríðsárakynslóðin skilur eftir sig á komandi árum. Fólk er mjög hóflega bjartsýnt á sölulíkur og kaupverð þeirra eigna vegna misræmis í fjölda seljenda (boomers) annars vegar og kaupenda (millenials og genZ) hins vegar. Svo er ekkert víst að GenX vilji búa í einhverjum öldrunargettóum í Arizona og Flórída.

1945-1964 fæddust 76 milljónir Bandaríkjamanna (græna svæðið) næstu 20 ár 1965-1984 fæddust 66 milljónir (gula svæðið).

Hér á landi hefur nú ekki verið boðið upp á mjög sérhæft húsnæði fyrir eldra fólk nema að það eru bílakjallarar og lyftur í húsum þar sem maður verður að vera eldri en 55 til að kaupa. Stundum eru þau tengd við nálæga þjónustumiðstöð. En spurningin er hvort einhverjum muni finnast þessi byggð aðlaðandi kostur ennþá þegar hippakynslóðin fer á eftirlaun. Hér á landi gæti reyndar verið ástæða til að skoða tækifæri að byggja upp betri íbúðir fyrir eldra fólk nú þegar og hafa eitthvað meira og hressara í gangi en upplestra og sigin fisk.

Verðlaun í Svíþjóð

Ég nefndi það um daginn að mér fyndist eðlilegt að farið væri að huga að verðlaunum til að hvetja til gæða og framfara í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis hér á landi. Í Svíþjóð var Bopriset veitt á dögunum. Það var SKB, Samvinnuhúsnæðisfélagið í Stokkhólmi, sem fékk verðlaunin í ár en það er Boinstitutet, rannsóknarstofnun á vegum sambands leigjendasamtaka í Svíþjóð, sem veitir verðlaunin. Sjá myndband hér:

Húsnæðisþing 2019

Ég sótti Húsnæðisþing Íbúðalánasjóðs og félagsmálaráðuneytis á miðvikudag. Það bar kannski hæst skýrsla sjóðsins um stöðu húsnæðismála sem mér sýnist að sé mjög vandað plagg og upplýsandi. Það voru kannski engar kollsteypur á þinginu en Ásmundur Einar ráðherra kynnti til sögunnar hlutdeildarlán þar sem ríkið kemur inn sem lánveitandi með því að kaupa í eigninni á móti manni, ekki ósvipað og foreldrar gera fyrir mörg börn sín. Ég hef ekki mótað mér afgerandi skoðun en sé réttlætisrök í því að fleiri en börn sæmilega stæðra foreldra geti fengið hjálp við að kaupa húsnæði en að svona úrræði geti sett þrýsting á verðhækkanir.

Ég fékk annars tækifæri til að bregðast við erindi Ásmundar Einars og benti á að hann hefði greinilega mjög einlægan áhuga á húsnæðismálum en að sá áhugi beindist svolítið mikið út á land þar sem þörfin er sannarlega brýn en lítil umfangs á kostnað athygli sem mætti veita Höfuðborgarsvæðinu og nágrannabyggðum sem óðar eru að þróast sem samhangandi borgarsvæði með fjölþættan húsnæðisvanda.

Það var eitt og annað kostulegt sem boðið var upp á en fulltrúi verktaka stakk svolítið í stúf í ræðu sinni með frekar fornri og að mér fannst óupplýstri umræðu. Formaður SI tók upp á því að móðgast þegar rætt var um byggingagalla í stað þess að mæta þeirri umræðu bara sem var hálf fyndið að horfa upp á, sérstaklega því framkvæmdastjóri SI hóf raunar umræðu um gallamál í sínu erindi. Við vitum fyrst eftir 2-3 ár hvort yfirstandandi byggingaboom er gallagripur og ekkert sem segir að svo geti ekki verið miðað við sögurnar sem maður heyrir af sumum framkvæmdum og frágangi utanhúss víða.

Ég tók punkta á twitter undir #húsnæðisþing og svo má sjá allt um þingið hér: http://husnaedisthing.is/


Ef þú vilt segja mér hvað þér finnst um það sem ég er að skrifa, spurja spurninga eða leggja eitthvað til þá er einfaldast að svara bara þessum pósti. Það er bara milli okkar.


Ef þú heldur að einhver sem þú þekkir hefði áhuga á að lesa þetta þá er best að framsenda bara póstinn til viðkomandi. Það er bara milli ykkar.


Ef þú vilt gerast áskrifandi og fá fréttabréf minnst mánaðarlega og yfirleitt oftar. Ýttu þá hér.

Loading more posts…