12 - Hausttalning, lúxus og fjárfestingar
Það er alltaf gaman að fá viðbrögð og umræðu um það sem er skrifað hér í Borgartíðindi. Það er helst að umfjöllun mín um skort á upplýsingum á þessum stóra markaði sem fasteignamarkaðurinn er vekji viðbrögð hjá fólki. Það er aðeins komið inn á þetta mál í dag. Annars er þessi markaður hér ekki síst brenndur af þeirri lensku að það kemst ekki nema eitt sjónarmið í umræðuna í einu á okkar litla hópstemningslandi og fjölbreytnin gefur undan fyrir stóra sannleikanum hverju sinni. Einu sinni var ég að vinna í litlu sveitarfélagi í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og þá hafði einum verktaka gengið vel að selja geymsluhúsnæði fyrir einstaklinga. Næstu misseri komu aðrir verktakar hver á eftir öðrum að biðja um lóðir til að endurtaka leikinn. Fregnir af árangri þar voru litlar.
Aukin umsvif í Reykjavík í talningu SI
Samtök iðnaðarins birtu hausttalningu sína á uppbygingu íbúðarhúsnæðis í vikunni. Helstu fréttir þar eru að uppbyggingin í Reykjavík heldur áfram að vaxa meðan flestir aðrir standa í stað eða draga saman. Munurinn er þó mun meiri en talningin sýnir því SI hefur þá skrýtnu hefð að telja ekki íbúðir stúdenta og hjúkrunarrými en nú um stundir er tölvuerð uppbygging á slíku húsnæði í Reykjavík og meira á leiðinni. Hvorki hjúkrunarrými né stúdentaíbúðir eru ætlaðar til langtímabúsetu, fólk býr í slíku húsnæði í 2-3 ár að jafnaði. En þetta er samt heimili fólks í þann tíma. Notkun hjúkrunarrýma er aðallega forboði um framboð á markaði að einhverjum misserum liðunum en notkun stúdentaíbúða boðar líklega eftirspurn á almennum markaði síðar.
Á heildina litið er samdráttur í nýjum verkefnum. Í stóru myndinni er samt töluvert framboð í pípunum og von á 2.200-2.300 nýjum íbúðum á hverju ári næstu þrjú árin (2020-2022) á höfuðborgarsvæðinu sem mig minnir að sé það sem þarf til að halda í við fólksfjölgun. Á Höfuðborgarsvæðinu telur hver árgangur um 3.000 manns en vex um þriðjung í 4.000 á þrítugsaldrinum með aðflutningi. Þessi fjöldi ætti að mæta þeirri eftirspurn þótt það kunni að verða með krókaleiðum.
Eins og ég hef áður minnst á þá eru þetta bestu mögulegu upplýsingar um stöðu markaðarins og er það að mínu mati óviðunandi og sérkennilegt að hið opinbera geti ekki veitt þessar upplýsingar á miðlægum grunni. Það hefur verið rætt í meira en áratug að þörf sé á betri gögnum um fasteignamarkaðinn til að geta tekið betri ákvarðanir og skipulagt fjárfestingar. Áhuginn á að veita þær upplýsingar verður ekki mældur nema í árangrinum og hann er enginn hingað til.
Af hverju er bara verið að byggja lúxus?
Margir spurja sig hvernig það megi vera að skipulaginu í Reykjavík sé svo mislagðar hendur að það sé ekkert byggt nema lúxushúsnæði sem er alveg óaðgengilegt venjulegu fólki. Ef maður les um fasteignaþróun víðar en hér á landi kemur hins vegar á daginn að umræðan er þannig alls staðar í heiminum. Hér er til dæmis grein um þetta viðfangsefni frá Bandaríkjunum.
Það er meðal annars farið í punktinn sem hefur mest gramist gegnum tíðina og það er að lúxus er eiginlega marklaust hugtak sem þýðir yfirleitt ekkert annað en “nýbygging” og fátt annað. Nema að það sé að lágmarki fataherbergi, baðherbergi sem minnir á spa og tvö stæði í bílakjallara myndi ég segja að lúxus sé ekki hugtakið sem ætti að nota. Nýbyggingar eru dýrar og auðveldasta leiðin til að réttlæta verðmiðann er að skella lúxusmiðanum á.
Þegar flett er upp “lúxusíbúðum” koma upp fréttir allskonar húsnæði. Til dæmis var frétt um metfé fyrir íbúðir í þessu húsi 2016. Vissulega ágætt, nýbyggt hús en mér tekst ekki beint að sjá hver lúxusinn er.
Varðandi þróunina í Reykjavík þá er það alls ekki í samræmi við raunveruleikann að það sé horft framhjá húsnæði fyrir efnaminna fólk. Í fyrsta skipti í áratugi er markvisst unnið að því að koma lóðum í þróun hjá leigufélögum sem ætla sér að þjóna þeim hóp sem er í lægstu tveimur fimmtungum tekjustigans. Verkamannabústaðakerfið er í endurreisn. Það var hins vegar töluvert beðið eftir frumkvæði Ríkisins í þessum efnum og nýjustu þróanir í félagsmálaráðuneytinu vekja grunsemdir um að verið sé að selflytja það fjármagn úr borginni þar sem þörfin er mest, út á land þar sem þörfin er brýn en agnarlítil að umfangi.
Það sem kann þó að vera ástæða til að velta fyrir sér er hvort það vanti húsnæðið í miðjuna. Millistærð, milliverð, miðlungsþéttleiki fyrir miðju fimmtunginn. Ég kíki kannski á það betur við tækifæri í vetur.
Toppstöðin
Berghain er líklega frægasti næturklúbbur Berlínar síðastliðinn hálfan annan áratug og er í gömlu orkuveri. Toppstöðin er líka gamalt orkuver og hefur undanfarin ár verið nokkurskonar nýsköpunarmiðstöð sem ég veit ekki alveg hvort er í rekstri ennþá.
Fyrir tveimur árum var efnt til samkeppni um endurþróun húsnæðisins og urðu Trípólí arkitektar hlutskarpastir með fallegri tillögu. Hvað hefur svo gerst veit ég ekki en væri fróðlegt að komast að því hvort það séu líkur á næturklúbb í Elliðaárdalnum.
Lífeyrissjóðirnir ekki á leigumarkaði
Einn maður þreytist ekki á að benda á mögulegt hlutverk lífeyrissjóðanna í húsnæðismálum. Líklega líta margir svo á að fjárfestingar sjóðanna í eignakaupum almennings sé nægilega stórt framlag til þeirra mála. En að mínu mati ætti þetta ekki síst að vera innlegg inn í umræðuna um kjaramál því atvinnurekendur gætu sannarlega fundið minni þrýsting á launahækkanir ef húsnæðismarkaðurinn hefði stóran leiguhluta sem gæti haldið aftur af verðhækkunum sem éta af ráðstöfunartekjum almennings.
Síðar í þræðinum bendir Ólafur á að eignaflokkurinn fasteignir ber með sér ólíka berskjöldun eftir því hvernig í honum er fjárfest. Lífeyrissjóðirnir eru hins vegar bara í NA horni þessarar myndar með sínar fjárfestingar.