14 - Húsnæðismarkaður: breytt landslag
Íbúðamarkaðurinn í Reykjavík er búinn að vera í umræðunni vegna bæði greininga frá Seðlabankanum og Íslandsbanka sem birtust á síðustu tveimur vikum. En það er líka vandræðagangur og ruglingur hjá Gamma, Heimavöllum og SI um hvað sé að gerast. Ég fer hér yfir nokkur atriði sem mér þykir vanta til að ramma umræðuna betur inn.
📉Breytingar hræra markaðinn
Upplýsingaskortur enn til vandræða
Íslandsbanki kynnir, í annars gagnlegri samantekt, ákveðna túlkun á tölfræði sem ég á frekar erfitt með að skilja, að hlutfall fullgerðra íbúða af heildarfjölda í byggingu endurspegli framkvæmdahraða. Ég gæti bara samþykkt það ef fjöldi ábyrjaðra verkefna væri stöðugur en þar sem það eru gasalegar sveiflur í því frá hálfári til hálfárs hversu mörgum íbúðum er byrjað á tel ég þennan mælikvarða nokkuð gallaðan. Betra væri að geta fylgst með lengd hvers verkefnis frá útgáfu byggingarleyfis til fokheldis og lokaúttektar. Það er eini mælikvarðinn sem unnt er að beita að mínu mati. Eins og ég hef áður bent á eru slíkir mælikvarðar þó algerlega óaðgengilegir sökum lélegs bókhalds byggingafulltrúanna. Ef stjórnvöld hefðu virkilega áhuga á að skilja þennan mikilvæga markað betur væri settur kraftur í að lagfæra þennan upplýsingaskort.
Prógrammið í miðborginni skilar sér
Almennt virðist markaðurinn vera farinn að sjá að hugsanlega hafi verið mistök að gefa sér að allar íbúðir sem eru byggðar í miðborginni eigi það skilið að sækja toppverð. Verðið er allavega búið að rekast á þak og það verður vart rofið á næstunni enda spáð að verðþróun muni rétt halda í við verðbólgu næstu ár. Í Reykjavík hefur ekki verið farið hljóðlega með þá stefnu að verið sé að þétta byggð og bjóða íbúðir í borgarmiðuðu umhverfi umfram aðrar leiðir til uppbyggingar. Það ætti allavega ekki að koma neinum á óvart hvað gerist fyrir verð á markaði þar sem framboðið eykst verulega. Það er sannarlega sú útkoma sem ég vænti þegar ég sat í Umhverfis- og skipulagráði borgarinnar að mikið framboð á þéttingarsvæðum ætti að tempra verðið á þeim svæðum. Þegar verið var að gagnrýna að íbúðabygging í Reykjavík væri öll á dýrustu svæðunum í borginni þá voru mín viðbrögð að benda á að eðlileg afleiðing af því hlyti að vera verðlækkun sem gerði verðmuninn þá minni. Það kemur enda fram í greiningu Íslandsbanka að miðbæjarálagið hefur minnkað um helming frá 2015 úr 32% í 22% miðað við meðalíbúð á höfuðborgarsvæðinu. Það er síðan eðlilegt að spurja sig hvort þetta álag sé of lágt til að framkvæmdir borgi sig.
Breytt landslag fyrir markaðinn - Ruglingur og vandræði
Önnur leið sem hefur verið farin í Reykjavík er að íbúðirnar sem eru byggðar séu aðgengilegar þeim sem ekki geta keypt íbúðir. Þess vegna hafa verið gerðir samningar við þá sem vilja byggja upp á þéttingarreitum um að þeir leggi sitt af mörkum í þessum efnum. Félagsbústaðir eiga að geta keypt 5% íbúðanna fyrir sinn notendahóp. 20% íbúðanna eiga að fara á leigumarkaðinn með einum eða öðrum hætti. Unnið var mjög markvisst að því að styðja við húsnæðisfélagið Bjarg og fleiri með því að tryggja lóðir. Í byrjun árs 2018 var enda áætlað að á árunum 2018-2022 myndu húsnæðisfélög byggja 63% íbúða í borginni. Það er róttæk breyting á landslaginu og kannski ekki skrýtið að það valdi smá ruglingi hjá þeim sem eru vanir að byggja, selja og hagnast til að byggja meira, selja meira og svo framvegis.
Verktakar með SI í fararbroddi vilja núna reyna að drepa þessi áform um hagkvæmt húsnæði með því að lögsækja Reykjavíkurborg fyrir að hafa gert við sig samninga. Þess utan vilja þessir aðilar velta kostnaði við að endurnýja götur, lagnir og almenningsrými sem þeir voru búnir að samþykkja að taka þátt í að borga, yfir á skattgreiðendur í Reykjavík. Hvort íbúar í Reykjavík séu því sammála að þeir eigi að borga fyrir aukinn hagnað þessara verktaka og sleppa þeim við að bjóða upp á fjölbreyttan húsnæðiskost á eftir að koma í ljós. En það er ljóst að umræðan um það hvernig eigi að skipta ábata, kostnaði og áhættu við fasteignaþróun er enn verulega vanþróuð.
Vandræðagangur þeirra félaga sem hafa verið að feta sig á húsnæðismarkaði á markaðslegum forsendum er kannski einhver vísbending um uppstokkunina sem er í gangi. Að mínu mati væri það töluverður missir fyrir íslenskan leigumarkað að missa Heimavelli af markaðnum eins og virðist þó vera vilji hluthafanna. Kannski að möguleg stöðnun fasteignaverðs dragi eitthvað úr þeim áherslum? Upphaf, fasteignafélag Gamma lenti í stórkostlegum vanda sem er þó erfitt að átta sig á hvaðan komu en virðast tengjast aðallega einu verkefni í Kópavogi með vanáætlaðan kostnað. Vonandi koma betri fréttir af því hvað þar gekk á því húsnæðismarkaðurinn þarf líka vönduð þróunarfélög til að skapa fjölbreytni á markaðnum og má ekki við almennri tortryggni um getu fjárfesta til að taka þátt í þróun húsnæðis af sæmilegri alvöru.
📈Mælanleg áhrif á lífsgæði
Markvisst hefur verið unnið að því að skipulagið í borginni gefi sem flestum færi á að búa miðsvæðis þar sem hægt er að komast af án einkabíls, með mikla þjónustu í göngufæri. Framboðinu hefur verið markvisst beint inn á þessi svæði eins og sést í skýrslum um framfylgd aðalskipulagsins. Þar má t.d. lesa að 9/10 íbúðum eru byggðar á þéttingarsvæðum í Reykjavík og 1/10 á nýbyggingarsvæðum í úthverfum. Þéttleiki byggðarinnar er því að aukast og stærra hlutfall borgarbúa býr nærri biðstöðvum Strætó (94%, var 92% 2014) og matvöruverslun (43%, var 42% 2014) á hverju ári. Þetta eru lýsandi mælikvarðar á markmiðin sem hafa verið sett um að gera borgina aðgengilegri og vistvænni.
Sumt orkar þó tvímælis og er t.d. fjöldi barna af íbúafjöldanum að dragast saman undanfarin ár. Það kann þó að vera merki um ákveðna þróun sem fylgir því að Reykjavík er sífellt að verða meiri borg og er raunar eina borgin á Íslandi. Í borgum fjölgar fólki án barna hraðar en fólki með börn. Þetta er því mynstur sem dregur meiri dám af borgunum úti í heimi sem eru að keppa um unga fólkið okkar. Það er mikilvægt að vel hæft fólk sem er að byrja starfsferil sinn finni atvinnu-, afþreyingar- og húsnæðisumhverfi sem samræmist væntingum þess og geti keppt við það sem Kaupmannahöfn, London og aðrar borgir hafa að bjóða.
Ef þú vilt segja mér hvað þér finnst um það sem ég er að skrifa, spurja spurninga eða leggja eitthvað til þá er einfaldast að svara bara þessum pósti. Það er bara milli okkar.
Ef þú heldur að einhver sem þú þekkir hefði áhuga á að lesa þetta þá er best að framsenda bara póstinn til viðkomandi. Það er bara milli ykkar.
Ef þú vilt gerast áskrifandi og fá fréttabréf minnst mánaðarlega og yfirleitt oftar. Ýttu þá hér.